Corte di cassazione – Ordinanza 5 dicembre 2017, n. 29090
La vendita senza certificato di abitabilità non determina l’automatica risoluzione del preliminare
La Suprema Corte, con l’ordinanza del 5 dicembre 2017, n. 29090, risolve in tal modo la controversia instaurata dal compratore di un’unità immobiliare e originata dal mancato rilascio del certificato di abitabilità da parte del venditore: l’acquirente aveva agito per ottenere la risoluzione contrattuale per inadempimento, lamentando una responsabilità della parte venditrice per l’alienazione di un aliud pro alio. In sede di preliminare, l’alienante aveva espressamente dichiarato la conformità dell’immobile alla normativa urbanistica, mentre al momento della stipula del definitivo, aveva consapevolmente taciuto il mancato rilascio del certificato da parte dell’Autorità preposta. Il certificato di agibilità – deduceva il compratore – rappresenta un requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento del bene e per la sua commerciabilità e, in quanto tale, avrebbe dovuto sussistere ed essergli consegnato già al momento del perfezionamento della compravendita.
I precedenti gradi di giudizioIl Tribunale aveva accolto la domanda del compratore, confermando l’assenza del certificato in questione. In ragione di tale circostanza, il giudice di prime cure aveva altresì escluso che la presentazione della domanda di condono, da parte del venditore, pure all’atto della stipula del contratto definitivo potesse sanare la violazione dell’obbligo gravante sull’alienante; e aveva condannato il venditore alla restituzione delle somme ricevute a titolo di prezzo, nonché al risarcimento del danno per l’importo versato dal compratore per le spese notarili. In sede d’appello, la parte venditrice, che aveva agito per la riforma della sentenza del Tribunale, veniva condannata a rimborsare agli acquirenti le spese sostenute da questi ultimi per ottenere il certificato mancante, ma ne veniva esclusa la responsabilità per vendita di aliud pro alio: il giudice di secondo grado aveva ritenuto che non potesse configurarsi una tale fattispecie quando, come avvenuto nel caso in questione, il documento inizialmente non consegnato fosse stato successivamente rilasciato. In sostanza, aveva dichiarato la Corte d’appello, la mancanza del certificato non poteva considerarsi di per sé sufficiente per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni. E aveva negato che potesse pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice – istanza accolta invece in primo grado.
La decisione della Suprema CorteI giudici di legittimità attribuiscono rilievo decisivo al rilascio del certificato di abitabilità nel corso del giudizio promosso per ottenere la risoluzione contrattuale del contratto di compravendita: sebbene sul venditore di un immobile abitativo gravi l’obbligo di dotare il medesimo della licenza di abitabilità – in assenza del quale «l’immobile non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economicosociale »–, e di consegnare al compratore detto certificato, tuttavia la violazione dei citati obblighi non comporta automaticamente la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore; né può ritenersi integrata una fattispecie di vendita di aliud pro alio nel caso di compravendita di un’unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, detto certificato non sia ancora stato rilasciato. La dichiarazione di una risoluzione contrattuale per assenza del certificato di abitabilità impone che sia stato concretamente verificato che l’omissione del documento in questione abbia pesantemente
inficiato il godimento e la commerciabilità del bene; mentre, per altro verso, il contratto di compravendita non può essere risolto laddove si accerti che l’immobile oggetto del preliminare abbia, in corso di causa, acquisito le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio, con sanatoria delle difformità edilizie rispetto al progetto originario per effetto della presentazione della domanda di condono, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda. (Nella fattispecie in esame, l’Amministrazione comunale aveva rilasciato il certificato di agibilità dell’unità immobiliare compravenduta).
Pertanto – conclude la Cassazione – «nel caso di compravendita di una unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l’originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili».
(Marta Jerovante, Il Sole24ORE – Estratto da “Tecnici24”, 8 gennaio 2017)
